Der Einheitswert spielt für Eigentümer einer Immobilie in München eine essentielle Rolle, da er die Höhe der Grundsteuer determiniert.
Der
Einheitswert soll im steuerrechtlichen Kontext gewährleisten, dass Wirtschaftsgüter, die mehrere Steuerarten adressieren im Sinne einer gleichmäßigen und gerechten Besteuerung auch einheitlich besteuert werden. Ist ein Wirtschaftsgut von mehreren Steuerarten betroffen, so soll dies auch nicht mit unterschiedlichen Werten besteuert werden. Das Bewertungsgesetz regelt hierzu präzise, wie die entsprechenden Einheitswerte bestimmt werden. Im Immobilienbereich spielt der
Einheitswert ausschließlich bei der der Grundsteuer, der Erbschaftssteuer und der Gewerbeertragssteuer eine prominente Rolle. Das örtliche Finanzamt legt immer erst die Höhe des Einheitswerts fest und erlässt anschließend einen entsprechenden Einheitswertbescheid, bevor die Höhe der
Grundsteuer festgelegt wird. An den
Eigentümer ergeht dann ein Feststellungsbescheid. Der Einheitswertbescheid dient als Grundlage für den Grundsteuermessbetrag, der in Kombination mit den Hebesätzen der Gemeinden die
Grundsteuer festlegt.
Jede einzelne
Gemeinde im Kreis
München oder die
Stadt selbst legt für die
Grundstücke in ihrem jeweiligen Hoheitsgebiet die entsprechenden Hebesätze individuelle fest und bestimmt dadurch auch die Höhe der Grundsteuer. Der
Einheitswert liegt historisch bedingt deutlich unter dem
Verkehrswert einer Immobilie. Für den
Einheitswert bei
unbebauten Grundstücken gilt, dass die Bewertung durch den unmittelbaren Vergleich mit den Verkaufspreisen gleichartiger
Grundstücke erfolgt. Der Vergleich erfolgt auf Basis der Bodenrichtwerte, die den Wert eines Grundstücks nach Größe,
Lage und Verkaufbarkeit determinieren. Für den
Einheitswert bei bebauten Grundstücken werden zur Bestimmung die verschiedenen Grundstücksarten herangezogen. Bebaute
Grundstücke sind in der Regel Grundstücke, auf den sich nutzbare Baulichkeiten befinden, siehe § 74 BewG.
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