Einheitswert

Der Einheitswert spielt für Eigentümer einer Immobilie in München eine essentielle Rolle, da er die Höhe der Grundsteuer determiniert.

Der Einheitswert soll im steuerrechtlichen Kontext gewährleisten, dass Wirtschaftsgüter, die mehrere Steuerarten adressieren im Sinne einer gleichmäßigen und gerechten Besteuerung auch einheitlich besteuert werden. Ist ein Wirtschaftsgut von mehreren Steuerarten betroffen, so soll dies auch nicht mit unterschiedlichen Werten besteuert werden. Das Bewertungsgesetz regelt hierzu präzise, wie die entsprechenden Einheitswerte bestimmt werden. Im Immobilienbereich spielt der Einheitswert ausschließlich bei der der Grundsteuer, der Erbschaftssteuer und der Gewerbeertragssteuer eine prominente Rolle. Das örtliche Finanzamt legt immer erst die Höhe des Einheitswerts fest und erlässt anschließend einen entsprechenden Einheitswertbescheid, bevor die Höhe der Grundsteuer festgelegt wird. An den Eigentümer ergeht dann ein Feststellungsbescheid. Der Einheitswertbescheid dient als Grundlage für den Grundsteuermessbetrag, der in Kombination mit den Hebesätzen der Gemeinden die Grundsteuer festlegt.

Jede einzelne Gemeinde im Kreis München oder die Stadt selbst legt für die Grundstücke in ihrem jeweiligen Hoheitsgebiet die entsprechenden Hebesätze individuelle fest und bestimmt dadurch auch die Höhe der Grundsteuer. Der Einheitswert liegt historisch bedingt deutlich unter dem Verkehrswert einer Immobilie. Für den Einheitswert bei unbebauten Grundstücken gilt, dass die Bewertung durch den unmittelbaren Vergleich mit den Verkaufspreisen gleichartiger Grundstücke erfolgt. Der Vergleich erfolgt auf Basis der Bodenrichtwerte, die den Wert eines Grundstücks nach Größe, Lage und Verkaufbarkeit determinieren. Für den Einheitswert bei bebauten Grundstücken werden zur Bestimmung die verschiedenen Grundstücksarten herangezogen. Bebaute Grundstücke sind in der Regel Grundstücke, auf den sich nutzbare Baulichkeiten befinden, siehe § 74 BewG. 


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