Gewährleistungsausschluss (Kaufvertrag)

Ein Gewährleistungsausschluss wird in Immobilienkaufverträgen vereinbart.

Eine beim Immobilienkauf übliche Formulierung lautet meist „Gekauft wie besichtigt“. Ein Gewährleistungsausschluss kann allerdings nur den redlichen Verkäufer von der Gewährleistung befreien. Mit einem Gewährleistungsausschluss können dann nur offensichtliche Mängel von der Gewährleistung ausgeschlossen werden. Offensichtliche Mängel sind solche Mängel, die ein durchschnittlicher Käufer hätte erkennen können, wenn er die jeweilige Immobilie gründlich, auch ohne eine Zuhilfenahme eines Sachverständigen besichtigt hätte. 

Ob er die Immobilie tatsächlich auf offensichtliche Mängel untersucht hat, bleibt immer sein persönliches Risiko. Versteckte Mängel hingegen kann ein Gewährleistungsausschluss jedoch nicht ausschließen. Versteckte Mängel sind indes Mängel, die ein verständiger Käufer auch bei intensiverer Betrachtung nicht hätte erkennen können. In einem solchen Fall greift der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag dann nicht. Ein Gewährleistungsausschluss greift auch dann nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel bei einer Immobilie bewusst verschwiegen und den Kaufinteressenten arglistig getäuscht hat. 

Ein arglistiges Verschweigen liegt dann vor, wenn der Verkäufer Kenntnis von einem Mangel hat und den Interessenten nicht darüber informiert, weil er nämlich davon ausgeht, dass die relevante Information die Kaufentscheidung des Interessenten negativ hätte beeinflussen können. Die Grenze zwischen offensichtlichen und versteckten Mängeln sind in der Praxis oft fließend und mit entsprechenden Problemen verbunden.


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