Herstellungskosten

Die Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten Ihrer Immobilie basieren auf den Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie dem Erhaltungsaufwand.

Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die durch den Bau der Immobilie entstehen (§ 255 Abs. 3 Satz 1 HGB). Dazu zählen klassischerweise alle Handwerkerarbeiten, und diejenigen Kosten, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung entstehen oder in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang dazu stehen. Baunebenkosten wie etwa Architektenhonorare, Bauabnahmegebühren und die Fahrtkosten zur Baustelle können ebenfalls zu den Herstellungskosten dazugerechnet werden.

Zu den Anschaffungskosten zählen indes alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um eine Immobilie in München zu erwerben
(Kaufpreis der Immobilie, Notarkosten, Grundbuchamt, Maklerprovision, Finanzierungskosten). Anschaffungskosten für Grund und Boden sind prinzipiell nicht abzugsfähig und müssen aus dem Kaufpreis der Immobilie herausgerechnet werden. Nachträgliche Aufwendungen für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, sowie Aus- und Umbauten, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes vorgenommen werden, werden ebenfalls als Herstellungskosten angesehen. Dies gilt jedoch nur, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen. 

Kosten, die den substanziellen Wert einer Immobilie deutlich vergrößern oder verbessern, erhöhen gleichzeitig auch die Bemessungsgrundlage für eine entsprechende Abschreibung. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind über die Nutzungsdauer des Gebäudes (meist 50 Jahre) im Sinne der AfA geltend zu machen. Wird ein Grundstück mit Immobilie gekauft, müssen die Anschaffungskosten für das Grundstück sowie für das Gebäude differenziert behandelt werden. 


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