Vorfälligkeitszinsen

Ein Zinsschaden der durch die Kündigung eines Immobiliendarlehens entstehen kann.

Die Vorfälligkeitszinsen entsprechen dem Zinsschaden, der einer finanzierenden Bank dadurch entsteht, dass sie den Darlehensnehmer aus dem Darlehensvertrag vorzeitig entlässt oder entlassen muss. Ein möglicher Zinsschaden entsteht dann, wenn ein bei Abschluss des Darlehens vereinbarter Nominalzins höher ist, als der Zins zum Zeitpunkt der Darlehenskündigung. Ist zum Bespiel im Jahr 2017 ein Darlehen mit einem Sollzins von 3,66 Prozent abgeschlossen worden und der derzeitige Zins beträgt 0,7 Prozent, müsste die finanzierende Bank bei einer vorzeitigen Kündigung auf den Großteil ihrer Einnahmen komplett verzichten. Die Ermittlung eines Zinsverschlechterungsschadens gestaltet sich aber immer sehr aufwendig. 

Prinzipiell gibt es zwei Methoden einen Zinsverschlechterungsschaden zu ermitteln. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird angenommen, dass die Bank das Geld aus der vorzeitigen Tilgung des Darlehens wieder neu verleiht. Beim Aktiv-Passiv-Verfahren wird hingegen angenommen, dass die Bank mit dem vorzeitig erhaltenen Geld Hypothekenpfandbriefe ankauft, um einen Zinsschaden zu kompensieren. Der Schaden fällt aber in der Regel noch größer aus, da Hypothekenpfandbriefe so gut wie keine Rendite abwerfen. Die gängigen Vorfälligkeitsrechner im Internet beziehen sich auf das Aktiv-Passiv-Verfahren. Es ist jedoch Vorsicht geboten: Bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen müssen Sondertilgungen auch für den Fall berücksichtigt werden, wenn diese überhaupt nicht geleistet wurden – in voller Höhe und über die gesamte Zinsbindungsfrist. In der Praxis wird dies selten korrekt berechnet - der Vorfälligkeitszins fällt meist deutlich höher aus. Daher sind Käufer wie Verkäufer einer Immobilie gut damit beraten, beim Vergleich der Konditionen für eine Anschlussfinanzierung auf hohe Sondertilgungsmöglichkeiten zu achten.


Weitere Begriffe:

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